Marktrecherche in der Schweiz: So findest du heraus, wo dein Produkt im Markt wirklich steht

Wie du eine eigene Marktrecherche sinnvoll einsetzt

Du hast ein neues Produkt und bist überzeugt: Das hat Potenzial! Oder dein bestehendes Produkt läuft zwar, aber du bist nicht sicher, ob es im Markt eigentlich richtig positioniert ist. Dann stellt sich die Frage: "Was denkt der Markt darüber?" Die schlechte Nachricht: Der Markt denkt überhaupt nichts. Aber im Markt wird gekauft, verglichen, ignoriert, empfohlen oder reklamiert. Deshalb lohnt es sich, etwas genauer hinzuschauen. Eine gute Marktanalyse muss dabei weder 50 Seiten lang sein noch ein Budget verschlingen, bei dem dir mulmig wird. Auch Schweizer KMU und Gründer können mit einfachen Mitteln eine erstaunlich gute Recherche aufbauen. Das Ziel ist nicht, die Zukunft vorherzusagen. Das Ziel ist, bessere Thesen über die Zukunft zu entwickeln und diese anschliessend zu testen.

Was willst du denn herausfinden?

Eine Marktanalyse beginnt nicht mit ChatGPT oder Google. Sie beginnt mit guten Fragen. Zum Beispiel:

• Wo und was ist unser Markt?

• Wer interessiert sich für unser Produkt?

• Welche Angebote bestehen bereits, die das gleiche Bedürfnis oder Problem lösen?

• Wie positionieren sich unsere Mitbewerber?

• Wächst der Markt nachhaltig oder reden wir uns gerade einen Trend schön?

• Was beeinflusst den Markt?

• Für welchen Angebotsumfang gibt es die grösste Nachfrage?

• Wie ist die Akzeptanz für den Preis unseres Produktes?

• Welche Zielgruppe wird am wahrscheinlichsten zu Stammkunden?

• Welche Abhängigkeiten bestehen?

Es lohnt sich, den Fokus auf Marktgrösse, Kundenbedürfnisse, Konkurrenz, Nachfrage, Trends, Chancen und Risiken zu richten und sich zu fragen, ob das eigene Angebot tatsächlich den Markt findet, den es verdient.

Aber pass auf: Du suchst nicht nach "der Wahrheit". Du suchst nach Hinweisen, aus denen du überprüfbare Annahmen ableiten kannst.

Starte mit dem Markt, nicht mit deinem Produkt

Nehmen wir an, du entwickelst eine neue Software für kleine Handwerksbetriebe in der Schweiz, welche Offerten automatisch erstellt.

Deine erste These könnte sein:

"Schweizer Handwerksbetriebe verlieren viel Zeit mit der Erstellung von Offerten und wären bereit, dafür eine einfache Software zu bezahlen."

Voilà, jetzt wird recherchiert!

• Welche Branchen und welche Betriebe können von meinem Produkt profitieren?

• Wie viele potenzielle Kunden gibt es bereits?

• Welche Lösungen werden aktuell genutzt?

• Wer bietet ähnliche Produkte an?

• Nach welchen Begriffen wird gesucht, um Angebote zu finden?

• Welche Probleme werden in Foren, Bewertungen oder Fachmedien diskutiert?

• Was empfehlen Branchenverbände?

Bei der Recherche kann man gerne AI-Tools wie ChatGPT oder Google Gemini benutzen, um vertrauenswürdige Links zu Informationen zu finden. Je präziser dein Prompt, desto besser die Ergebnisse. Quellen und Aktualität der Informationen gilt es aber immer vorsichtig zu prüfen.

Ein sehr einfacher Einstieg ist auch Google Trends. Dort kannst du beispielsweise Begriffe wie "Offertensoftware", "Auftragsadministration", "automatische Offerte" oder verwandte Suchbegriffe vergleichen und deren Entwicklung beobachten. Aber aufgepasst, Google Trends zeigt Suchinteresse und nicht automatisch Kaufinteresse. Diese Unterscheidung ist wichtig. Ein Suchvolumen von 10'000 ist nämlich noch lange kein Markt - vielleicht sind es 10'000 Menschen, die verzweifelt nach einer Excelvorlage suchen.

Jetzt kommt der Wettbewerb unter die Lupe

Es wird spannend. Suche nach deinen wichtigsten Wettbewerbern. Nicht nur nach denjenigen, die du bereits kennst. Suche nach Lösungen, die deine Kunden heute tatsächlich verwenden. Erstelle eine einfache Tabelle für fünf bis zehn Anbieter mit folgendem Inhalt:

• Was wird angeboten?

• Für wen?

• Zu welchem Preis?

• Was wird versprochen?

• Was ist das wichtigste Verkaufsargument?

• Welche Bewertungen haben sie erhalten? Was loben sie? Was ärgert sie?

• Wie wirkt die Webseite und die Kommunikation?

• Welche Verkaufskanäle werden genutzt?

Bei dieser Tätigkeit lernst du in der Regel sehr viel! Deine Konkurrenz verkauft selten exakt dasselbe Produkt. Sie verkauft vielleicht eine andere Lösung für dasselbe Problem. Prüfe Wettbewerber systematisch nach Angebot, Positionierung, Aktivitäten und Stärken sowie Schwächen. Auch eine SWOT-Analyse kann helfen, wenn du das vertiefen willst.

Jetzt kommt ein ganz wichtiger Teil

Sprich mit echten Menschen, aber nicht mit Freunden, die dein Produkt "mega spannend" finden. Freunde sind wunderbar, aber als Marktforschungsinstrument sind sie ungeeignet. Sprich mit potenziellen Kunden:

• Hast du bei xy auch Probleme?

• Wie löst du das heute?

• Kannst du dir eine bessere Lösung vorstellen?

• Was nervt dich am meisten?

• Was kostet dich die aktuelle Lösung?

• Wie oft tritt das Problem auf?

• Was wäre für dich ein Grund, für eine neue Lösung Geld auszugeben?

Menschen sind erstaunlich schlecht darin, ihr zukünftiges Verhalten vorherzusagen. Viel interessanter ist, was sie heute tatsächlich tun oder denken.

Aus Recherche resultieren Thesen

Jetzt wird aus vielen einzelnen Beobachtungen ein kleines strategisches Bild, das zum Beispiel wie folgt aussehen kann:

These 1:

Handwerksbetriebe haben tatsächlich ein relevantes Problem mit dem Erstellen von Offerten.

These 2: Der größte Schmerz ist nicht die Zeitersparnis, sondern die fehlende Übersicht über offene Angebote und ein System, systematisch nachzuhaken.

These 3:

Ein Preis von CHF 400 bis CHF 480 im Jahr könnte akzeptabel sein.

These 4:

Der Vertrieb funktioniert besser über Empfehlungen und Branchenpartner als nur über klassische Online-Werbung.

Jetzt kommt der entscheidende Schritt. Nicht einfach glauben, sondern gezielt testen!

Erstelle eine einfache Landingpage und teste unterschiedliche Nutzenversprechen. Schalte eine kleine Werbekampagne und werte die Ergebnisse aus. Biete 10 potenziellen Kunden einen Pilotversuch an. Mach einen Marktstand mit Degustations- bzw. Ausprobiermöglichkeit. Teste unterschiedliche Preise oder Produktvarianten.

Die Tests sind vielfältig. Dabei spielen dein individuelles Angebot, deine Rechercheergebnisse und deine drängendsten Fragen die Hauptrolle und bei den Tests sind keine kreativen Grenzen gesetzt. Hauptsache die Resultate liefern dir echte Erkenntnisse.

Je mehr, dass Menschen von sich investieren, desto wertvoller sind die Erkenntnisse.

Nur Klicks sagen nicht viel aus, aber wenn Menschen E-Mail-Adressen hinterlassen, einen Termin buchen oder tatsächlich bereits Geld bezahlen, dann klingt das nach einem belastbaren Signal.

Recherche ist kein Selbstzweck

Am Ende geht es nicht darum, eine wunderschöne Marktanalyse in einem noch schöneren PowerPoint zu produzieren, sondern bessere Entscheidungen zu treffen.

Eine gute Recherche hilft dir, genauer hinzuschauen und die richtigen Thesen aufzustellen, die du dann mit geeigneten Markttests überprüfen kannst.

Der Vorteil: Mehr Sicherheit! Zum Beispiel bevor grosse Investitionen getätigt werden.

Eine Annahme, die niemand überprüft, ist nur eine Meinung. Und davon gibt es viele.

Wer sauber recherchiert, daraus klare Thesen entwickelt und diese mit kleinen, gezielten Tests überprüft, verschafft sich einen Vorteil.

Das ist besonders für KMU sowie Gründerinnen und Gründer wertvoll. Denn du brauchst nicht immer mehr Daten. Du brauchst die richtigen Fragen, gute Beobachtungen und den Mut, deine eigenen Annahmen zu testen.

Melde dich gerne bei mir, wenn du mehr zu diesem Thema erfahren möchtest oder spezifische Fragen hast.

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Herzlich,

Alexander Osterberger-Barrett

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New Work für alle: Wie Arbeitgeber, Arbeitnehmer und Solopreneure ihre Arbeitswelt neu gestalten können

Bei New Work geht es um weit mehr als nur einen neuen Trend - New Work betrifft uns alle

Die Arbeitswelt verändert sich. Digitalisierung, Fachkräfteproblematik, neue Erwartungen an Führung und Zusammenarbeit, mehr Flexibilität und der Wunsch nach mehr Freiheit und Sinn. Warum? Weil die Umwelt sich verändert und weil wir uns als Menschen verändern und uns dabei endlich fragen: Wie wollen wir in Zukunft arbeiten?

New Work ist längst mehr als Homeoffice, flexible Arbeitszeiten oder ein moderner Arbeitsplatz. Das Konzept betrifft Arbeitgeber genauso wie Arbeitnehmer und Solopreneure. Denn letztlich geht es um eine gemeinsame Frage: Wie können wir Arbeit so gestalten, dass sie wirtschaftlich erfolgreich, persönlich sinnvoll und langfristig lebenswert ist? 08/15 NineToFive, weil es schon immer so war, kann es langfristig nicht sein, oder?

New Work steht für eine menschenzentrierte Gestaltung von Arbeit, Organisation und Führung. Im Mittelpunkt stehen Selbstbestimmung, Sinnhaftigkeit, Flexibilität, Verantwortung, Partizipation und persönliche Entwicklung. Ziel ist es, Menschen zu ermöglichen, sich bei der Arbeit zu entfalten, sich persönlich zu entwickeln und gleichzeitig auf sinnvolle Weise in einer Gemeinschaft die Zukunftsfähigkeit von Organisationen und Unternehmen zu stärken. Denn wir alle brauchen Sinn, wir brauchen Gemeinschaft und persönliche Entwicklung.

Dabei hat New Work für jede Gruppe eine etwas andere Bedeutung, sei es für Arbeitgeber, Arbeitnehmer oder Solopreneure - aber immer mit dem gleichen Nenner.

1 New Work für Arbeitgeber

Für Arbeitgeber bedeutet New Work vor allem, den Status Quo zu hinterfragen und alte Zöpfe loszulassen, um Rahmenbedingungen zu schaffen, in denen Menschen gerne und wirksam arbeiten und zwar zusammen mit dem Führungsteam.

Die entscheidende Frage lautet nicht mehr nur: "Wie organisieren wir unsere Mitarbeitenden möglichst effizient?". Wir sind ja nicht bloss Rädchen im Uhrwerk oder zumindest sicherlich nicht nur! Bildhaft gesprochen, brauchen wir heute einen größeren Jazz-Band-Anteil als ausschließlich Orchestermusik vom Notenblatt. Im Jazz gibt es ein gemeinsames Thema, aber die Musiker improvisieren, reagieren aufeinander und bringen ihre individuellen Stärken spontan ein. Das im Gegensatz zum Orchester, bei dem der Dirigent den Takt vorgibt. Ich werte nicht, denn beides hat seine Berechtigung. Beide erzeugen tolle Musik.

Es braucht heute einfach etwas mehr Jazz im Sinne von Flexibilität in der Arbeitswelt!

Die entscheidende Frage lautet: "Wie schaffen wir eine Arbeitsumgebung, in der Menschen gerne Verantwortung übernehmen, ihre Stärken einbringen und sich mit dem Unternehmen identifizieren, so dass das Unternehmen gute Ergebnisse erzielt und sich weiterentwickelt. Dabei geht es nicht um Innovation im Minutentakt, aber um ein unternehmerisches Denken und Handeln von allen.

Dazu gehört mehr Freiheit und mehr Vertrauen, größere Entscheidungsspielräume, mehr Beteiligung der Mitarbeitenden, mehr Bindung, gegenseitiger Respekt und konstruktiver Umgang und natürlich ein gemeinsames Ziel, mit dem sich alle identifizieren wollen (nicht nur können)!

Hier braucht es jetzt keine Liste, was Arbeitgeber alles tun sollen, sondern eher eine Bestandsaufnahme und ein ehrliches Hingucken, was man heute tatsächlich bietet und wie Arbeit im Unternehmen gelebt wird. Wenn man ehrlich ist bei der Betrachtung der aktuellen Situation, dann zeigen sich Handlungsräume ganz von selbst, sofern man bereit ist, diesen Weg konsequent zu gehen.

Warum sollten Unternehmen sich damit beschäftigen? Weil New Work nicht nur eine Frage der Arbeitgeberattraktivität ist. Es geht um Zukunftsfähigkeit, Produktivität, Innovation, Mitarbeitendenbindung und die Fähigkeit, sich rasch an Veränderungen anzupassen.

New Work bedeutet nicht, möglichst viele Freiheiten anzubieten. Es bedeutet, Freiheit und Verantwortung sinnvoll miteinander zu verbinden.

2 New Work für Arbeitnehmer

Für die Arbeitnehmenden hat New Work stärker mit der eigenen Person und den Lebensumständen zu tun. Leben ist nicht nur Arbeit.

Deshalb lautet die zentrale Frage hier: "Wie möchte ich arbeiten und welchen Stellenwert soll Arbeit in meinem Leben haben?"

Dabei geht es um weit mehr als nur die Wahl zwischen Büro und Homeoffice, sondern um Werte, Motivation, Fähigkeiten, Ziele, Lebensumstände, Lebensvorstellungen und um Familie, Freundschaften und Beziehungen.

New Work eröffnet Arbeitnehmenden dabei auch neue Möglichkeiten zwischen klassischer Anstellung und vollständiger Selbstständigkeit. Eine Teilselbstständigkeit kann beispielsweise ermöglichen, neben einer Festanstellung eigene Projekte aufzubauen, Dienstleistungen anzubieten oder eine Geschäftsidee zu testen. Das kann ein sinnvoller Weg sein, um schrittweise herauszufinden, welche Form von Arbeit wirklich zu einem passt und in welchem Umfang.

Oft spielen dabei aber Lebensumstände, familiäre Abhängigkeiten und Verbindlichkeiten eine wichtige Rolle. Das grenzt Möglichkeiten ein, sollte aber nicht dazu führen, dass du in deiner Rolle unglücklich wirst. Vielmehr sollte man hier in der Gemeinschaft Lösungen finden, damit individuelle Ziele auch Platz haben, wenn grössere Verbindlichkeiten bestehen. Der unproduktivste Mensch ist ein unglücklicher Mensch und das gilt auch vor dem Spiegel.

Natürlich braucht auch diese Freiheit einen realistischen Blick auf Zeit, Energie, finanzielle Sicherheit und rechtliche Rahmenbedingungen. New Work bedeutet nicht, alles gleichzeitig zu machen. Es bedeutet, bewusster Entscheidungen über die eigene Arbeitswelt zu treffen.

Auch bei deinem eigenen Leben lohnt sich eine kleine IST-Analyse, damit dein Energielevel nachhaltig ausreicht und dir ein lebenswertes Leben ermöglicht, was das auch immer für dich selbst bedeutet.

3 New Work für Solopreneure

Für Solopreneure ist New Work besonders unmittelbar. Sie sind gleichzeitig Unternehmer, Führungskraft und Mitarbeitende des eigenen Unternehmens in allen möglichen Funktionen. Das führt leider auch dazu, dass man aus diesem Film auch kaum mehr rauskommt und oftmals den Wald vor lauter Bäumen nicht mehr sieht.

Deshalb lautet die Frage hier:

"Wie kann ich mein Unternehmen so gestalten, dass es zu meinem Leben passt?"

Das ist jetzt nicht einfach eine kleine Frage, die sich in 5 Minuten beantworten lässt. Es ist eine Fragestellung, die zentral im Vordergrund steht, damit du mit deinem Unternehmen glücklich wirst. Wenn du jetzt mitten im Hamsterrad bist, dann solltest du dir echt ein paar Tage gönnen, um abzuschalten und dich dann mit neutralem Blick und eventuell auch mit externer Hilfe nur diesem Thema widmen. Tust du das nicht, riskierst du, dass dein Leben an dir vorbeizieht und du deine Selbstständigkeit gar nicht wirklich geniessen kannst.

Flexibilität ist die Stärke von Solopreneuren und deshalb gibt es auch viele Möglichkeiten, sich anzupassen, um als Mensch mehr vom eigenen Unternehmen zu haben und positive Energie in den Lebensalltag abseits des Unternehmens zu bringen.

Gleichzeitig braucht diese Freiheit Selbstführung, Organisation und Struktur. Ohne klare Ziele und Grenzen kann aus maximaler Freiheit schnell maximale Arbeitszeit werden.

Life Design und Ikigai als Orientierung

New Work beginnt mit der Frage: "Welche Arbeitswelt passt zu mir?".

Life Design ist ein Ansatz, bei dem du deine Arbeitswelt bewusst neu gestaltest, statt nur auf Veränderungen zu reagieren. Durch Selbstreflexion, das Ausprobieren verschiedener Möglichkeiten und kleine Experimente findest du heraus, welche Tätigkeiten, Rahmenbedingungen und Arbeitsformen wirklich zu dir passen. So entsteht Schritt für Schritt eine berufliche Ausrichtung, die dir und deinen Lebensumständen entspricht und eine Haltung, mit der du jederzeit Anpassungen vornehmen kannst. Der Weg ist das Ziel.

Ikigai, ursprünglich mehr Philosophie als Coaching-Tool, kann helfen, die Verbindung zwischen persönlichen Interessen, Fähigkeiten, gesellschaftlichem Nutzen und beruflichen Möglichkeiten zu reflektieren. Zentral ist auch hier: Persönliche Entwicklung, Gemeinschaft und Sinnhaftigkeit gepaart mit sozialer und finanzieller Sicherheit.

Meine persönliche Sicht auf New Work

Wenn ich zurückblicke auf meine Laufbahn, dann ist sie alles andere als geradlinig und hat doch immer einen gemeinsamen Nenner. Ich wollte Grafiker werden, wurde Banker. Ich war erst Finanzanalyst und dann Firmenkundenberater. Ich habe während mehrerer Jahre als selbstständiger Fotograf gearbeitet. Ich habe einmal mein ganzes Hab und Gut verkauft und bin mit dem Fahrrad für einige Jahre nach London ausgewandert (die beste Geschichte meines Lebens). Ich arbeite seit 2025 selbstständig als Unternehmensberater und Coach und verfolge gemeinsam mit meiner Frau das eine oder andere eigene, kleine Startup-Projekt. Was hat das alles gemeinsam? Unternehmertum aus allen Blickwinkeln und eine riesen Portion Neugierde und Schaffensdrang. Mit Life Design und Ikigai fand ich Hilfsmittel, wie ich mein Leben aktiv gestalten will und bin gespannt, wohin mich dieser Weg noch führt. Eins ist sicher, es bleibt spannend und meine Arbeitswelten erfüllen mich mit grosser Freude.

Fazit

Kurz und knapp: "Wie willst du arbeiten und/oder wie willst du dein Unternehmen gestalten?"

Stell dich dieser Frage ehrlich und konsequent und fange dann mit deinen Design-Plänen an. Es lohnt sich. Auch, oder gerade weil der Weg nicht geradlinig und oftmals auch sehr herausfordernd ist. Schwimmen lernen ist ja auch nicht einfach, aber macht gerade bei der Hitze aktuell irrsinnig Spass.

New Work gemeinsam gestalten

Der Weg zu einer neuen Arbeitswelt sieht für jeden Menschen und jedes Unternehmen anders aus. Arbeitgeber stehen vor anderen Herausforderungen als Arbeitnehmer oder Solopreneure.

In meinen Coachings unterstütze ich Menschen und Organisationen dabei, ihre persönliche oder berufliche Situation zu reflektieren, neue Möglichkeiten zu entwickeln und konkrete nächste Schritte zu gestalten.

Melde dich, wenn du mehr erfahren willst:

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Was du über Bankkredite und Hypotheken in der Schweiz wissen musst - nubiz weekly

Geld nachfragen ist ncht angenehm. Umso wichtiger ist es, sowohl geschäftlich als auch privat zu wissen, wie das bei den Banken in der Schweiz überhaupt funktioniert.

Du möchtest privat oder geschäftlich eine Liegenschaft erwerben? Du planst mit deinem Unternehmen die Anschaffung einer neuen Maschine oder benötigst eine Betriebskreditlimite, um saisonale Schwankungen zu überbrücken? Dann führt kaum ein Weg an einer Bankfinanzierung vorbei. Doch der Weg bis zur Kreditzusage ist oft anspruchsvoller und länger, als viele erwarten.

In diesem Artikel erfährst du, welche Kreditarten es in der Schweiz gibt und wie sich die Kreditprüfung für Privatpersonen und Unternehmen unterscheidet. Als ehemaliger Kreditanalyst und Firmenkundenberater bei Schweizer Banken und Finanzinstituten kenne ich die Entscheidungsprozesse aus erster Hand. Ich zeige dir, worauf Banken achten und wie du dich optimal auf eine Kreditanfrage vorbereitest. So erhöhst du deine Erfolgschancen und gehst mit einer stärkeren Ausgangslage in das Gespräch mit deiner Bank.

Inhalt:

• Rahmenbedingungen

• Die Kreditarten

• So erfolgt die Prüfung der Bank (mit wichtigen Hinweisen):

  1) Hypothek für selbstgenutztes Wohneigentum

  2) Unternehmensfinanzierung (Hypothek, Investitionsdarlehen, Kontokorrentlimite)

  3) Renditeliegenschaften

• Fazit

Individuelle Fragestellungen kannst du gerne mit diesem Formular übermitteln. Ich antworte kostenlos und unverbindlich mit einer Ersteinschätzung innerhalb von 48 Stunden (Bürozeiten).

Rahmenbedingungen

Viele Kreditantragsteller wundern sich über die Vielzahl der Unterlagen, die Banken für die Prüfung eines Kreditantrags verlangen. Ältere Generationen erzählen noch von Zeiten, in denen ein Gespräch mit dem Bankdirektor genügte und die benötigten Geldmittel unkompliziert zugesprochen wurden. Diese Zeiten sind längst vorbei.

Heute unterliegen Banken bei der Kreditprüfung zu Recht strengen regulatorischen Vorgaben, deren Einhaltung sie auch dokumentieren müssen. Entsprechend umfangreich sind die Unterlagen, die sie zur Beurteilung eines Kreditantrags und als Nachweis ihrer sorgfältigen Prüfung benötigen. Grundsätzlich ist dies zu begrüssen, denn im Mittelpunkt stehen der Schutz des Kreditnehmers sowie die Sicherheit der Einlagen anderer Bankkunden.

Im Zinsdifferenzgeschäft - der Entgegennahme von Kundengeldern und deren Ausleihung - müssen Banken ihre Risiken sorgfältig steuern. Gleichzeitig sind sie verpflichtet zu prüfen, ob ein Kreditnehmer die finanziellen Verpflichtungen langfristig und nachhaltig tragen kann.

Weniger nachvollziehbar sind für mich hingegen die teilweise sehr langwierigen Prüfprozesse, die sich nicht selten über mehrere Monate erstrecken. Gerade im Geschäftsleben entsteht ein Finanzierungsbedarf häufig kurzfristig, sodass lange Bearbeitungszeiten wenig hilfreich sind. Umso wichtiger ist es, ein Kreditantragsdossier von Anfang an vollständig, nachvollziehbar und professionell aufzubereiten. Erfahrungsgemäss beschleunigt dies den Prüfungsprozess erheblich.

Kreditarten

Die Kreditart wird über den Verwendungszweck definiert.

Die Hypothek

Gilt der Zweck der Finanzierung einer Liegenschaft, dann sprechen wir immer von einer Hypothek. Am verbreitetsten ist das Wohneigentum in Form von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die, wie der Name sagt, der privaten Nutzung dienen.

Daneben gibt es ganz unterschiedliche kommerziell genutzte Liegenschaften wie

• Bürogebäude und Büroräumlichkeiten

• Gewerbeliegenschaften

• Industrieliegenschaften

• Hotels und touristisch genutzte Liegenschaften

• Landwirtschaftliche Liegenschaften

• Renditeliegenschaften (insbesondere Mehrfamilienhäuser und Gewerbeliegenschaften, die der kommerziellen Nutzung durch Vermietung oder Verpachtung dienen, um Profit zu erzielen).

Hier treten neben privaten Investoren oftmals Unternehmen als Kreditnehmer auf.

Das Investitionsdarlehen

Wir konzentrieren uns auf das Investitionsdarlehen und klammern den Konsumkredit für Private bewusst aus. Was ist der Unterschied?

Mit einem Investitionsdarlehen werden finanzielle Mittel zur Finanzierung von Investitionen in das Anlagevermögen eines Unternehmens bereitgestellt. Dazu gehören beispielsweise Maschinen, Produktionsanlagen, Fahrzeuge, IT-Infrastruktur oder Mobiliar. Solche Investitionen dienen der Ersatzbeschaffung, der Erweiterung von Kapazitäten oder der Modernisierung des Unternehmens. Sie schaffen einen langfristigen wirtschaftlichen Nutzen und stärken die Wettbewerbsfähigkeit des Betriebs.

Da Investitionen in das Anlagevermögen dem Unternehmen über mehrere Jahre dienen, werden sie in der Regel durch mittel- bis langfristige Darlehen finanziert. Die Laufzeit beträgt üblicherweise mehr als ein Jahr und orientiert sich neben anderen Faktoren an der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des finanzierten Investitionsguts.

Der Kontokorrentkredit (auch Betriebskredit genannt)

Im Gegensatz zum Investitionsdarlehen dient der Kontokorrentkredit der Finanzierung des Umlaufvermögens und der Sicherstellung der Liquidität eines Unternehmens. Er überbrückt vorübergehende Liquiditätsengpässe, die beispielsweise durch zeitliche Unterschiede zwischen Zahlungsausgängen und Zahlungseingängen entstehen. Typische Einsatzgebiete sind die Vorfinanzierung von Warenlagern und die Überbrückung von zeitlich beschränkten Engpässen bei der Liquidität.

Die Bank räumt dem Unternehmen eine Kreditlimite auf dem Geschäftskonto ein, die bei Bedarf flexibel beansprucht werden kann. Ein gesunder Kontokorrentkredit wechselt laufend vom Soll wieder ins Guthaben. Zinsen fallen nur auf dem effektiv benutzten Kreditbetrag an. Ist man in einem Quartal nur ein paar Tage im Soll, dann zahlt man nur für diese Tage den Zinssatz auf dem beanspruchten Betrag. Meistens verlangt die Bank darüber hinaus aber eine Bereitstellungsgebühr und eine Kommission, damit sie ihre Kosten auch decken kann, wenn der Kredit nicht benutzt wird.

So verläuft die Prüfung bei der Bank (Beispiele)

Wie die Prüfung verläuft und welche Unterlagen erforderlich sind, richtet sich einerseits nach dem Verwendungszweck und andererseits nach der kreditnachfragenden Partei. In der Praxis können wir drei Fälle unterscheiden:

1 Finanzierung selbstgenutztes Wohneigentum

Die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum (Hypothek für Privatpersonen) gehört bei Banken zu den standardisiertesten Kreditgeschäften. Die Anforderungen sind klar geregelt, die benötigten Unterlagen sind weitgehend identisch und Wohnliegenschaften stellen aufgrund des etablierten Immobilienmarktes eine gute Sicherheit dar. Dadurch ist das Risiko für die Bank vergleichsweise gut kalkulierbar.

Im Mittelpunkt der Prüfung stehen zwei Fragen:

• Wie viel ist die Liegenschaft aus Sicht der Bank wert?

• Ist der Kreditnehmer langfristig in der Lage, die Finanzierung zu tragen?

Die Kreditentscheidung basiert deshalb auf zwei wesentlichen Faktoren:

• dem Wert der Liegenschaft (Pfand)

• der Bonität des Kreditnehmers

Beispiel

Das Ehepaar Tom und Jenny Wildstrubel möchte sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Sie interessieren sich für ein Einfamilienhaus und haben vom Immobilienmakler die Verkaufsunterlagen erhalten. Nun beantragen sie bei ihrer Bank eine Hypothek.

Prüfung der Liegenschaft

Die Bank beurteilt die Immobilie. Ziel ist es festzustellen, ob der verlangte Kaufpreis angemessen ist und welche Risiken allenfalls bestehen.

Dabei stellt sich die Bank unter anderem folgende Fragen:

• Entspricht der Kaufpreis dem Marktwert?

• Sind grössere Renovationen absehbar?

• Bestehen Baumängel oder Altlasten?

• Ist die Lage langfristig attraktiv?

• Wie gut ist die Erschliessung?

Auf Basis dieser Prüfung ermittelt die Bank ihren eigenen Wert der Liegenschaft. Je nach Institut wird dieser als Verkehrswert oder Belehnungswert bezeichnet. Da jede Bank ihre eigenen Bewertungsmodelle verwendet, kann dieser Wert unterschiedlich ausfallen.

Für diese Prüfung werden initial folgende Unterlagen benötigt:

• Kaufvertragsentwurf bzw. Kaufpreis

• Grundbuchauszug und Situationsplan

• Baupläne und Grundrisse

• Baubeschrieb sowie Baujahr

• Angaben zu bereits durchgeführten Renovationen

• Informationen zur Lage und Erschliesung

• Gebäudeversicherungsausweis und Kubatur

• Fotos der Liegenschaft

In unserem Beispiel beträgt der Kaufpreis CHF 1'150'000. Nach ihrer Bewertung kommt die Bank jedoch lediglich auf einen Verkehrswert von CHF 1'000'000.

Prüfung der Eigenmittel

Banken finanzieren selbstbewohntes Wohneigentum in der Regel bis maximal 80 % ihres eigenen Verkehrswertes.

Im Beispiel ergibt sich somit:

CHF 1'000'000 Verkehrswert der Bank

CHF 800'000 Maximale Hypothek (80 %)

Da der Kaufpreis CHF 1'150'000 beträgt, muss das Ehepaar CHF 350'000 aus eigenen Mitteln finanzieren. Dieser Betrag setzt sich aus den erforderlichen 20 % Eigenmitteln (CHF 200'000) sowie der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert (CHF 150'000) zusammen.

Die Bank akzeptiert als Nachweis für die Eigenmittel in der Regel folgende Belege:

• Steuererklärung

• aktuelle Kontoauszüge

• Guthaben der Säule 3a (Vorbezug oder Verpfändung bei selbstbewohntem Wohneigentum möglich)

• Nachweise über mögliche Vorbezüge oder Verpfändungen der Pensionskassenguthaben (ebenfalls nur bei selbstbewohntem Wohneigentum möglich)

Prüfung der Tragbarkeit

Zum Schluss beurteilt die Bank, ob die laufenden Kosten langfristig tragbar sind. Dabei werden nicht die aktuell tiefen Hypothekarzinsen verwendet, sondern ein deutlich höherer kalkulatorischer Zinssatz. Dadurch wird geprüft, ob die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt.

Zusätzlich berücksichtigt die Bank

• die notwendigen Amortisationen

• die laufenden Unterhalts- und Nebenkosten

Als Einkommensnachweise werden in der Regel folgende Unterlagen akzeptiert:

• Steuererklärung

• Lohnausweise

• aktuelle Lohnabrechnungen

• Rentenbescheinigungen

• Pensionskassenausweis

• Nachweise über weitere regelmässige Einkünfte

Die meisten Banken betrachten eine Finanzierung als tragbar, wenn die kalkulatorischen Wohnkosten ungefähr einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Je nach Institut liegt dieser Grenzwert zwischen 33 % und 35 %.

Für die Berechnung werden häufig folgende Annahmen verwendet:

• kalkulatorischer Zinssatz von rund 4.5 bis 5 % pro Jahr

• Amortisation der zweiten Hypothek, sodass die Gesamtbelehnung spätestens bis zum Pensionierungsalter auf rund zwei Drittel des Liegenschaftswertes reduziert wird

• Unterhalts- und Nebenkosten von etwa 1 % des Verkehrswertes der Bank pro Jahr

Unser Beispiel

Kaufpreis:

CHF 1'150'000

Verkehrswert der Bank:

CHF 1'000'000

Maximale Hypothek:

CHF 800'000

Nachgewiesene Eigenmittel:

CHF 350'000

Tragbarkeitsberechnung

Bruttoeinkommen:

CHF 182'000 pro Jahr (nachgewiesen)

Kalkulatorische Zinsen (5 % auf CHF 800'000):

CHF 40'000

Amortisation:

CHF 8'667 pro Jahr (15 Jahre bis zum Pensionsalter)

Unterhalt und Nebenkosten (1 % auf CHF 1'000'000):

CHF 10'000

Gesamtkosten:

CHF 58'667 pro Jahr

Die jährliche Belastung beträgt rund 32.2 % des Bruttoeinkommens. Die Finanzierung erfüllt somit die Tragbarkeitsvorgaben der Bank. Zusätzlich wird beurteilt, ob die Einkommen nachhaltig sind und die Finanzierung auch nach der Pensionierung weiterhin tragbar bleibt.

Der Entscheid über eine Hypothek basiert nicht allein auf dem Einkommen des Kunden. Die Bank beurteilt immer das Zusammenspiel von Liegenschaft, Eigenmitteln und langfristiger Tragbarkeit. Erst wenn alle drei Bereiche überzeugen, kann eine Finanzierung bewilligt werden. Das Beispiel zeigt zudem, dass der von der Bank ermittelte Verkehrswert entscheidend sein kann.

2 Finanzierung von Unternehmen

Die Unternehmenslandschaft in der Schweiz ist äusserst vielfältig. Von der selbstständigen Lebensberaterin über den Bäcker und das Transportunternehmen bis hin zum landwirtschaftlichen Betrieb, dem Technologieunternehmen oder dem Quartierladen - jedes Unternehmen ist in einem anderen Markt tätig und unterliegt unterschiedlichen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Genau deshalb ist die Prüfung eines Unternehmenskredits deutlich komplexer als jene einer privaten Finanzierung. Jede Finanzierung muss individuell beurteilt werden.

Unternehmen verfolgen mit einer Bankfinanzierung häufig einen der folgenden Zwecke:

• Finanzierung einer Betriebsliegenschaft (Hypothek)

• Finanzierung von Investitionen ins übrige Anlagevermögen (Investitionsdarlehen)

• Sicherstellung der Liquidität durch eine Betriebskreditlimite

Während die ersten beiden Finanzierungsarten das Anlagevermögen betreffen, dient der Betriebskredit der Finanzierung des Umlaufvermögens. Trotz dieser Unterschiede verfolgen alle Finanzierungen dasselbe Ziel: den langfristigen Fortbestand des Unternehmens und die Sicherstellung seiner Geschäftstätigkeit.

Aus betriebswirtschaftlicher Sicht sollte ein solcher Kredit grundsätzlich aus den zukünftigen Erträgen des Unternehmens zurückbezahlt werden können. Genau diese Fähigkeit steht im Zentrum jeder Kreditprüfung.

Die Bank interessiert sich deshalb in erster Linie für die langfristige Ertragskraft eines Unternehmens. Sie möchte beurteilen können, ob genügend Gewinne und Cash-Flows erwirtschaftet werden, um den laufenden Verpflichtungen und dem beantragten Kredit dauerhaft nachkommen zu können.

Für die Beurteilung eines Unternehmenskredits werden in der Regel folgende Unterlagen benötigt:

• die letzten zwei bis drei vollständigen Jahresabschlüsse

• das Budget des laufenden Geschäftsjahres

• Informationen zum Finanzierungszweck und gegebenenfalls zum Finanzierungsobjekt

• Angaben zum aktuellen Geschäftsgang

• Informationen über das Unternehmen und dessen verantwortliche Personen

• Angaben zum Markt sowie zur Positionierung des Unternehmens

• bei langfristigen Investitionen zusätzlich eine mehrjährige Finanzplanung mit den Auswirkungen auf Ertrag, Aufwand und Liquidität

• ein aktueller Betreibungsregisterauszug

Je grösser der Einfluss einer Finanzierung auf das Unternehmen, desto umfangreicher fallen die Anforderungen aus. Bei grösseren Vorhaben wird deshalb häufig zusätzlich ein Businessplan verlangt, welcher die Investition, die Chancen, Risiken und die geplante Entwicklung des Unternehmens nachvollziehbar beschreibt.

Junge Unternehmen verfügen häufig noch nicht über zwei bis drei Jahresabschlüsse. Gleichzeitig zeigen Statistiken, dass ein erheblicher Teil aller Neugründungen die ersten Jahre nicht überlebt. Aus Sicht der Banken ist das Ausfallrisiko deshalb entsprechend hoch und in der Regel ist kein Kreditangebot möglich.

Aus diesem Grund erfolgt die Finanzierung von Startups eher über Eigenkapital der Gründer, Business Angels, Investoren oder spezialisierte Förderprogramme. Eine klassische Bankfinanzierung ist unwahrscheinlich.

Wie wird die Tragbarkeit beurteilt?

Die Bank prüft, welches Kreditvolumen aufgrund der nachhaltigen Ertragskraft des Unternehmens tragbar erscheint. Dabei wird beurteilt, ob das Unternehmen heute und künftig in der Lage ist, sämtliche laufenden Kosten sowie kalkulatorische Zinsen und Amortisationen zuverlässig zu tragen.

Neben der Ertragskraft erwartet die Bank auch eine solide Eigenkapitalbasis. Das unternehmerische Risiko soll primär vom Unternehmer getragen werden und nicht von der finanzierenden Bank. Ebenso darf aufgrund der eingereichten Unterlagen und Informationen keine Gefährdung der laufenden Zahlungsfähigkeit erkennbar sein.

Je nach Finanzierungszweck gelten zusätzlich unterschiedliche Anforderungen.

A Hypothek zur Finanzierung einer Betriebsliegenschaft

Bei einer Betriebsliegenschaft steht neben der Bonität des Unternehmens auch die Immobilie selbst als Sicherheit im Vordergrund. Deshalb benötigt die Bank neben den Unternehmensunterlagen auch umfassende Informationen zur Liegenschaft.

Entscheidend ist insbesondere die Marktgängigkeit des Objekts. Je einfacher sich eine Liegenschaft verkaufen oder vermieten lässt, desto höher fällt in der Regel der mögliche Belehnungsgrad aus. Bei spezialisierten Industrie- oder Gewerbebauten ist der Kreis möglicher Käufer deutlich kleiner als bei Büro- oder Geschäftshäusern. Entsprechend verlangen Banken hier meist höhere Eigenmittel (tiefere Belehnung).

Richtwerte für maximale Belehnungen können beispielsweise sein:

• Büros und Geschäftshäuser: 60-70 %

• Ladenlokale und Verkaufsflächen: 55-65 %

• Standardindustrie und Logistik: 50-60 %

• Spezialobjekte: 30-50 %

Diese Werte stellen jedoch lediglich Richtgrössen dar. Die effektive Belehnung hängt unter anderem von der Objektqualität, dem Standort, der Drittverwendbarkeit sowie anderen Faktoren ab und ist von Bank zu Bank unterschiedlich.

Je schwieriger eine Liegenschaft verwertet werden kann, desto tiefer fällt der Belehnungswert aus. Zusätzlich verrechnen Banken bei anspruchsvolleren Objektkategorien häufig einen entsprechenden Risikozuschlag auf dem Hypothekarzinssatz.

Marktpreis vs Bank-Verkehrswert:

Für die Bank ist nicht nur der Marktpreis relevant. Sie legt für die eigene Beurteilung selber einen Verkehrswert fest, der auch unter dem Marktpreis liegen kann.

Bei der Wertermittlung spielt insbesondere der nachhaltig erzielbare Ertrag der Liegenschaft eine zentrale Rolle. Banken arbeiten hierfür häufig mit Ertragswert- oder Discounted-Cash-Flow-Methoden. Ziel ist es, den langfristig erzielbaren Marktwert konservativ realistisch einzuschätzen.

Die Finanzierung einer Betriebsliegenschaft erfordert stets eine Gesamtbetrachtung von Unternehmen und Immobilie. Aufgrund der unterschiedlichen Branchen, Geschäftsmodelle und Liegenschaftsarten besteht seitens der Bank ein erheblicher Ermessensspielraum.

Ein überzeugendes Finanzierungsdossier beantwortet deshalb möglichst alle relevanten Fragen und zeigt nachvollziehbar auf, dass das Unternehmen auch unter konservativen Annahmen genügend Erträge erwirtschaften kann, um seinen Verpflichtungen nachzukommen.

B Investitionsdarlehen

Beim Investitionsdarlehen dient die Finanzierung dem Erwerb von Maschinen, Fahrzeugen, Einrichtungen oder anderen Investitionen ins Anlagevermögen. Im Gegensatz zur Hypothek kann das finanzierte Objekt aufgrund der gesetzlichen Rahmenbedingungen oder der praktischen Verpfändbarkeit nicht als Sicherheit dienen. Solche Kredite werden deshalb oftmals ungedeckt oder mit anderen Sicherheiten gewährt.

Die Rückzahlung erfolgt grundsätzlich aus den zukünftigen Erträgen des Unternehmens. In der Praxis bewegen sich Amortisationsfristen oft zwischen fünf und sieben Jahren bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredites.

Bei der Tragbarkeit entscheidet mit, ob die Investition genügend zusätzlichen Nutzen beziehungsweise Ertrag generiert, um die Finanzierung langfristig tragen zu können.

C Betriebskreditlimite (Kontokorrentlimite)

Die Betriebskreditlimite dient der kurzfristigen Finanzierung des Umlaufvermögens und der Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit eines Unternehmens. Sie überbrückt beispielsweise saisonale Schwankungen oder die Zeitspanne zwischen Rechnungsstellung und Zahlungseingang.

Solche Kreditlimiten werden in den meisten Fällen ungedeckt gewährt.

Für die Tragbarkeitsprüfung unterstellt die Bank in der Regel eine vollständige und dauerhafte Ausschöpfung der Limite. Sie prüft, ob die kalkulatorischen Kreditkosten auch unter dieser Annahme gedeckt werden können.

Gleichzeitig achtet die Bank darauf, dass die Limite nicht unnötig hoch angesetzt wird. Es besteht die Gefahr, dass kurzfristige Kreditmittel für langfristige Investitionen verwendet würden. Das widerspricht der Goldenen Finanzierungsregel: Kurzfristige Vermögenswerte sollten mit kurzfristigen Finanzierungsmitteln finanziert werden, langfristige Investitionen hingegen mit langfristig verfügbarem Kapital.

Als Orientierung für eine angemessene Betriebskreditlimite werden häufig folgende Faustregeln verwendet:

• maximal rund ein Viertel des durchschnittlichen Jahresumsatzes

• maximal das Vierfache des nachhaltigen Cash-Flows

Der Cash-Flow entspricht vereinfacht dem Jahresgewinn, bereinigt um nicht liquiditätswirksame Aufwände und Erträge. In der Praxis werden oft einfach die Abschreibungen zum Jahresgewinn addiert.

Fazit für eine erfolgreiche Unternehmensfinanzierung

Eine erfolgreiche Kreditbeantragung beginnt vor dem eigentlichen Bankgespräch. Je besser ein Unternehmen vorbereitet ist und je nachvollziehbarer der Finanzierungsbedarf und die daraus resultierenden positiven Faktoren dokumentiert wird, desto einfacher kann die Bank das Vorhaben beurteilen.

Folgende Punkte erhöhen die Erfolgschancen:

• Den Finanzierungszweck klar und nachvollziehbar beschreiben.

• Sämtliche Unterlagen vollständig und aktuell einreichen.

• Realistische Budgets und Finanzplanungen erstellen.

• Offen informieren über Chancen, Risiken und aktuelle Lage.

• Die Tätigkeit des Unternehmens und die wichtigsten Erfolgsfaktoren kurz, prägnant und verständlich beschreiben.

• Darauf achten, dass alle Angaben konsistent und nachvollziehbar sind.

• Bereitschaft zu verhandeln und Kompromisse zu finden.

3 Finanzierung von Renditeobjekten

Als letzte Kategorie, die aufgrund des Finanzierungszwecks speziell betrachtet werden muss, widmen wir uns der Finanzierung von Renditeobjekten.

Bei dieser Form der Hypothekarfinanzierung steht die Ertragskraft der Liegenschaft im Vordergrund. Eine Privatperson, eine Immobiliengesellschaft oder ein Unternehmen erwirbt eine Immobilie mit dem Ziel, daraus langfristig eine Rendite zu erwirtschaften. Idealerweise decken die laufenden Mieterträge sämtliche Betriebs- und Unterhaltskosten sowie die Finanzierungskosten der Liegenschaft.

Im Gegensatz zur Finanzierung von selbstbewohntem Wohneigentum liegt der Fokus der Bank deshalb stärker auf dem Objekt selbst und dessen wirtschaftlicher Tragfähigkeit.

Selbstverständlich werden auch die Bonität, die Erfahrung und die finanzielle Situation des Kreditnehmers geprüft. Entscheidend ist jedoch, dass die Liegenschaft nachhaltig genügend Erträge erwirtschaften kann.

Typische Renditeobjekte sind Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser oder gemischt genutzte Liegenschaften mit Wohn- und Gewerbeflächen. Bei Neubau- oder Umbauprojekten können einzelne Einheiten als Stockwerkeigentum ausgestaltet und verkauft werden. Dadurch lässt sich häufig zusätzliches Eigenkapital für die Gesamtfinanzierung generieren bzw. die Fremdfinanzierung reduzieren.

Für die Bank ist deshalb eine vollständige, konsistente und nachvollziehbare Projektbeschreibung von zentraler Bedeutung. Das gesamte Vorhaben muss sowohl technisch als auch wirtschaftlich nachvollziehbar und langfristig tragfähig sein.

Das Dossier umfasst in der Regel:

• Eine Projektbeschreibung, welche den Erwerbszweck und die Investitionsstrategie nachvollziehbar erläutert

• sämtliche Unterlagen zur Liegenschaft, wie sie bereits beim selbstbewohnten Wohneigentum beschrieben wurden

• Angaben zu den Investoren sowie deren finanzieller Situation und langfristigen Absichten

• eine vollständige Investitions-, Finanzierungs- und Liquiditätsplanung

• bei Neubauten oder größeren Umbauten sämtliche Planungsunterlagen, Kostenvoranschläge, Baubewilligungen und Terminpläne

• bei bestehenden Renditeobjekten zusätzlich Mieterspiegel, Mietverträge sowie Angaben zu Leerständen und Unterhaltsarbeiten

Im Rahmen der Kreditprüfung muss nachvollziehbar nachgewiesen werden, dass sämtliche Kreditkosten sowohl während der Bauphase als auch nach Fertigstellung jederzeit gedeckt werden können.

Während der Bauzeit entstehen häufig noch keine oder nur geringe Mieterträge. Deshalb prüft die Bank insbesondere, ob genügend Eigenmittel und Liquiditätsreserven vorhanden sind, um Baukreditzinsen, Kostenüberschreitungen oder Verzögerungen decken zu können.

Nach Abschluss der Bauarbeiten sollte idealerweise eine selbsttragende Finanzierung entstehen. Das bedeutet, dass die laufenden Mieterträge die Finanzierungskosten, den Unterhalt sowie die Betriebskosten dauerhaft decken können. Die Banken gehen dabei von einem erhöhten kalkulatorischen Zinssatz aus, damit auch Zinssteigerungen getragen werden können.

Neben den Unterlagen prüft die Bank insbesondere folgende Kriterien:

• Nachhaltigkeit und Plausibilität der erwarteten Mieterträge

• Vermietbarkeit der Wohnungen oder Gewerbeflächen aufgrund von Lage, Objektqualität und Marktnachfrage

• Angemessenheit der kalkulierten Mietzinse im Vergleich zum regionalen Markt

• Leerstandsrisiken und deren Auswirkungen auf die Tragbarkeit

• Höhe der Unterhalts- und Betriebskosten

• Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts sowie dessen langfristige Wertbeständigkeit

Aus Sicht des Bauherrn gilt es zusätzlich einige Besonderheiten zu berücksichtigen:

• Die Mietzinse sollten konservativ kalkuliert werden. Zu optimistische Annahmen werden von Banken kritisch hinterfragt.

• Für unvorhergesehene Mehrkosten während der Bauphase muss eine angemessene Reserve einberechnet werden.

• Neben dem Eigenkapital für den Bau sind ausreichende Liquiditätsreserven für allfällige Leerstände, Unterhaltsarbeiten oder Verzögerungen vorzusehen.

• Die steuerlichen Auswirkungen der Mieterträge sowie deren Finanzierung sollten frühzeitig eingeplant werden.

• Bereits bei der Projektentwicklung sollte eine klare Strategie für die langfristige Bewirtschaftung oder einen allfälligen späteren Verkauf des Objektes bestehen.

Im Vergleich zu selbstbewohntem Wohneigentum unterscheidet sich die Finanzierung von Renditeobjekten somit wesentlich. Die Bank finanziert in erster Linie den zukünftigen Cashflow des Objekts. Entsprechend gewinnen Wirtschaftlichkeit, Marktanalyse und eine realistische Finanzplanung deutlich an Bedeutung.

Schlussfazit

Die wichtigsten Learnings aus diesem umfassenden Artikel lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Eine Bank finanziert nicht Ideen oder Wünsche, sondern nachvollziehbare und langfristig tragbare Vorhaben.

• Eine gute Vorbereitung ist oft wichtiger als das eigentliche Bankgespräch. Wer vollständige Unterlagen einreicht und sein Vorhaben verständlich erklären kann, erhöht seine Erfolgschancen deutlich und kommt früher ans Ziel.

• Der Entscheid der Bank basiert nie auf einem einzelnen Faktor. Je nach Finanzierungszweck beurteilt sie immer das Zusammenspiel von Objekt, Bonität, Eigenmitteln, Ertragskraft und Tragbarkeit.

• Der Marktpreis einer Immobilie ist nicht automatisch der Wert, den die Bank anerkennt.

• Eine Finanzierung sollte auch unter schwierigen Bedingungen funktionieren. Deshalb rechnen Banken bewusst mit höheren kalkulatorischen Zinsen und konservativen Annahmen.

• Bei Unternehmen zählt vor allem, ob Kreditkosten auch künftig aus den erwirtschafteten Erträgen gedeckt werden können. Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft müssen deshalb ein stimmiges Gesamtbild ergeben.

• Gute Finanzierungen sind nicht möglichst hoch, sondern angemessen. Nur wer so viel Fremdkapital aufnimmt, wie langfristig tragbar ist, wird erfolgreich sein.

Der Schlüssel zu einer erfolgreichen Finanzierung liegt nicht darin, die Bank zu überzeugen, sondern darin, ein Vorhaben zu präsentieren, das auch aus Sicht der Bank langfristig überzeugt. Ein kleiner, aber wichtiger Unterschied.

Wie sieht dein Finanzierungsprojekt aus? Sag's mir und erhalte wertvolle Inputs.

Herzliche Grüsse,

Alexander Osterberger-Barrett

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